«Золотая лихорадка» в Сан-Франциско: дома продают за акции OpenAI и Anthropic, которые ещё не вышли на биржу

Рынок недвижимости Сан-Франциско вошёл в стадию, которую его участники вполголоса сравнивают с 2007 годом. The New York Times в среду 8 июля опубликовал материал, описывающий новую реальность: продавцы домов принимают в оплату акции компаний, которые ещё не провели IPO. Первая строка объявления о продаже особняка на Noe Street за $2,995 млн гласила: «Акции Anthropic или OpenAI будут рассмотрены в качестве оплаты».

Владелец — 51-летний девелопер Нима Габбей — не скрывает мотивации: «Это золотая лихорадка. Продажа дома — способ для меня получить часть этих акций и поучаствовать в ажиотаже вокруг выхода компаний на биржу». Два сотрудника OpenAI немедленно предложили свои пакеты. Один набивал цену — запросил на миллион долларов выше старта, но при этом вдвое завысил стоимость своих бумаг относительно вторичного рынка. Второй отказался от сделки, когда OpenAI подала заявку на IPO, решив придержать акции. В итоге дом уходит третьему покупателю — из технологического сектора, с традиционной оплатой.

LinkedIn вместо риелтора

Габбей — не единственный. В апреле инвестиционный банкир Сторм Дункан выставил своё поместье в округе Марин за $8 млн — и создал отдельную страницу в LinkedIn специально для этого дома. Он напрямую рассылал сообщения сотрудникам Anthropic с предложением обменять особняк на акции. «Интерес был, — рассказал он New York Post, — но это не типичная сделка». Объявление пришлось снять.

Владелец поместья в Вайн-Кантри Виджай Чатха согласен на $2 млн в pre-IPO-бумагах AI-компаний вместо $2,5 млн наличными. Покупателя пока нет.

Цифры, собранные риелторской компанией Compass, объясняют ажиотаж. В июне 144 дома в Сан-Франциско были проданы с наценкой более $1 млн к стартовой цене — год назад таких сделок было восемь. Продажи объектов дороже $10 млн удвоились. Медианная цена дома достигла $2,2 млн — рост на 17% за год. Предложение упало на 40% ниже среднего уровня. Средний срок экспозиции — 14 дней, в среднем четыре оферты на объект. Главный экономист Compass Майк Симонсон охарактеризовал ситуацию одним словом: «Absolutely BANANAS».

Призрак 2007-го

За цифрами — структурная диспропорция. OpenAI и Anthropic планируют выйти на биржу этой осенью, что, по оценкам, создаст тысячи новых миллионеров и миллиардеров в регионе Залива. Но пока их состояние заперто в неликвидных бумагах. «Люди сидят в однокомнатных квартирах, зарабатывая $400 тысяч в год и владея состоянием в $100 млн, — объясняет Дункан. — Они не могут получить доступ к этим деньгам, потому что акции неликвидны. Обмен на недвижимость даёт им возможность диверсифицироваться».

Рынок аренды деформирован не меньше: средняя стоимость однокомнатной квартиры — $4 тысячи в месяц (+21% за год). Программист Адам Вудбери, зарабатывающий с женой $365 тысяч в год, признался NYT: «Я чувствую, что недостаточно хорош, чтобы здесь жить, потому что не работаю в AI-компании».

Аналитики проводят прямые параллели с 2007 годом — тогда люди брали кредиты под переоценённые дома, сегодня — под переоценённые акции непубличных компаний. Риелтор Питер Родуэй из Compass описывает клиента из OpenAI, который боится конкуренции «с тысячей других людей, у каждого из которых будет бюджет в $30 миллионов». Fortune напоминает: и OpenAI, и Anthropic должны одобрить любую передачу акций — продавец дома может согласиться на сделку, но компании могут её заблокировать. А когда IPO состоится и бумаги получат рыночную цену, оценка, по которой они обменивались на недвижимость, может оказаться далёкой от реальности.